Comment estimer le prix de son appartement sans passer par une agence immobilière ?

Août 18, 2022 | Immobilier

Appartement ou maison, peu importe le bien immobilier, il est absolument indispensable d’en estimer le prix pour le vendre ou tout simplement pour connaitre sa valeur. La détermination du juste prix d’un appartement est d’autant plus importante qu’elle permet de ne pas brader le bien à un coût dérisoire par rapport à sa valeur réelle, et de ne pas donner une valeur trop surestimée qui provoquerait de la réticence chez les potentiels acheteurs. De même, l’acheteur a également tout intérêt à déterminer ce prix pour acquérir le bien à la meilleure offre.

L’estimation du prix est donc une opération de la plus haute importance dans le cadre d’une vente de bien immobilier. Assez souvent, cette tâche est confiée à une agence immobilière qui se charge entièrement de l’évaluation. Toutefois, il est tout à fait possible de le faire sans recourir à ces institutions. Ainsi, comment estimer le prix de son appartement sans passer par une agence immobilière ?

Nous allons voir dans cet article les meilleures alternatives aux agences immobilières pour pouvoir faire estimer son appartement ou sa maison. Si vous souhaitez passer par des solutions plus classiques, notamment avec des experts de l’immobilier, nous vous recommandons notre article sur l’estimation du prix de votre maison.

Que faut-il savoir avant d’estimer son appartement sans passer par une agence immobilière ?

Il y a une information importante que vous devez connaitre avant de vous lancer dans l’estimation de votre bien immobilier : il n’existe pas en réalité de prix idéal ou de prix exact pour un appartement. Le « bon » prix est celui auquel vous pourrez trouver un acquéreur assez vite pour l’appartement, sans pour autant que la valeur n’en soit sous-estimée. C’est donc un prix équilibré. C’est pourquoi les professionnels qui utilisent des outils divers pour l’estimation peuvent apprécier différemment la valeur du bien. Un même appartement peut donc avoir « plusieurs valeurs ».

A noter que si vous avez peu de connaissance dans le secteur de l’immobilier, faire appel à un professionnel pour estimer la valeur de son bien immobilier peut tout de même être une bonne solution.

Quelles sont les différentes méthodes pour faire estimer le prix de son appartement sans passer par une agence immobilière ?

Avant d’aborder les méthodes à adopter, il convient de préciser l’une des méthodes à éviter. Il s’agit de l’estimation de la valeur par un calcul du prix au m2. En multipliant le prix du m2 par la surface, votre évaluation n’intègrera pas les caractéristiques du logement et sera extrêmement imprécise. Vous risquez fort de sous-estimer l’appartement. Heureusement, d’autres méthodes sont plus adaptées.

Le calcul du prix de revient

Il faut tout d’abord déterminer le prix de revient de l’appartement. Cela se fait de manière assez simple. Vous devez juste additionner le prix d’achat, les frais d’acquisition, c’est-à-dire les honoraires de notaires ou encore les droits de mutation…, et le coût des travaux réalisés. Le prix de revient ne tient pas compte des intérêts d’emprunt et de la charge du crédit immobilier.

La méthode de la comparaison

Après avoir calculé le prix de revient, vous pourrez comparer ce prix à celui utilisé dans la vente de biens immobiliers similaires. Autrement dit, si un appartement avec x caractéristiques a été vendu dans le même secteur que le vôtre, vous pourrez comparer avec les caractéristiques et le prix de votre appartement. Vous devez savoir qu’un appartement ne sera pas forcément vendu ou acheté au prix de revient. La plus-value et l’absence plus-value dépendent de l’évolution des prix immobiliers et du rapport entre l’offre et la demande au moment de la mise en vente dans votre secteur. Vous devez donc connaitre les prix de vente des autres appartements.

Pour vous aider, il est possible de se baser sur les annonces immobilières publiées dans la zone où vous souhaitez vendre votre maison ou appartement. Gardez tout de même à l’esprit que ces annonces ne représentent pas nécessairement le coût réel de la vente. Il s’agit surtout des prétentions des autres vendeurs.

Toujours dans cette démarche comparative, des instruments sont disponibles sur internet. En effet, certains sites permettent d’obtenir les références des transactions portant sur des biens immobiliers similaires. Il y a par exemple le portail impots.gouv.fr ou encore le portail Immoprix.com.

Utiliser un site internet pour estimer gratuitement sa maison

Vous savez maintenant comment faire concrètement si vous voulez estimer la valeur d’une maison ou d’un appartement. Comme vous le voyez, cela demande un peu de temps, mais aussi pas mal de rigueur de et sang-froid… Hé oui faites attention ! Les propriétaires de maison ou d’appartement on souvent tendance à estimer leur bien pour plus cher que ce qu’il ne vaut réellement. Au prix réel du bien s’ajoutent souvent en effet une valeur émotionnelle et de lourds investissements en temps d’entretien dont il est difficile, pour ne pas dire impossible, de s’émanciper intégralement. 

Pour vous faciliter la vie et rester objectif malgré tout, sachez qu’il existe des sites internet qui permettent de réaliser l’estimation gratuite d’une maison en évitant au maximum de se fourvoyer. Lisez l’article du Dauphiné en bien pour en savoir plus, il est rapide à lire tout en étant plutôt complet.

En résumé, il faut retenir que des sites tels que BienEstimer par SAFTI, permettentde réaliser une estimation gratuitement, en quelques minutes seulement. Pour cela, il suffit de répondre à quelques questions basiques telles que la surface au sol, le nombre de pièce, l’adresse, la présence ou non d’un jardin, etc. Les questions posées sont toujours objectives et il est impossible de mal y répondre. Une fois que l’on a répondu à toutes les questions, l’algorithme se base sur des centaines de données recueillies au 4 coins de la France afin de fournir une estimation aussi fiable et objective que possible. 

Bien entendu, cela ne pourra pas être aussi précis que si vous aviez fait venir un agent immobilier chez vous… Mais n’hésitez pas à tenter l’expérience. Cela ne coute rien et vous aurez déjà une idée plus précise du cout réel de votre maison ou de votre appartement. 

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