Vous envisagez de devenir Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ? Ce statut fiscal particulier offre de nombreux avantages, mais aussi des contraintes. Il est essentiel de bien comprendre les enjeux, notamment en matière de fiscalité, d’imposition et de cotisations sociales. Ce guide vous permettra d’appréhender en toute sérénité la location meublée professionnelle. Une attention particulière sera portée sur les conditions d’accès, les différences avec le statut LMNP et les implications en termes de plus-value et d’IFI.

Comprendre le statut du Loueur Meublé Professionnel

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’applique à des particuliers qui louent des logements meublés et offre une fiscalité avantageuse. Pour bénéficier de ce statut, deux conditions doivent être réunies :

• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 €.
• Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

En outre, un membre du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.

Les revenus générés par la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le propriétaire peut choisir entre deux régimes fiscaux selon le montant des recettes locatives.

Enfin, il est à noter que le cadre fiscal du statut LMP a évolué suite à la loi de finances pour 2020.

Différences entre LMP et LMNP

Pour distinguer les statuts LMP et LMNP, plusieurs critères peuvent être observés. L’accès au statut LMP nécessite un niveau de revenus locatifs annuels supérieur à 23 000€ et ces revenus doivent constituer la majorité des revenus du foyer fiscal. A contrario, le statut LMNP ne requiert pas de critères précis de revenus.

Au niveau de la fiscalité, les deux statuts sont similaires car ils sont tous deux soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cependant, le statut LMP présente un avantage notable en cas de cession du bien. En effet, étant de nature professionnelle, la plus-value d’un LMP est soumise au régime des plus-values professionnelles et non des plus-values des particuliers.

En termes de formalités, le statut LMP impose une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) tandis que le LMNP n’a pas cette contrainte.

Finalement, les deux statuts ont des implications différentes en ce qui concerne les charges sociales. En effet, un LMNP peut être assujetti à ces charges, y compris à la CSG/RDS, alors qu’un LMP ne l’est pas.

Les conditions pour être LMP en 2023

Pour être considéré comme LMP en 2023, il faut respecter plusieurs conditions qui ont été définies par l’administration fiscale et renforcées par la loi de finances pour 2020. Ces critères sont cumulatifs et doivent être respectés chaque année.

1. Inscription au RCS : Au moins un membre du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel.
2. Revenus locatifs : Les recettes annuelles tirées de la location meublée doivent être supérieures à 23 000 euros TTC.
3. Revenus principaux : Ces mêmes recettes doivent dépasser les revenus professionnels du foyer fiscal.

Il est donc essentiel pour le loueur de veiller au respect de ces conditions pour bénéficier du statut LMP. Cliquez sur ce lien si vous souhaitez en savoir plus quant à l’immatriculation en LMNP.

Fiscalité et régime professionnel du LMP

Le régime professionnel du LMP est soumis à des règles fiscales spécifiques. Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000€ et excéder les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Il est à noter que le Loueur Meublé Non Professionnel est soumis à des prélèvements sociaux à un taux unique de 17.2% qui appliquent au bénéfice fiscal après imputation des déficits LMNP antérieurs. Ces prélèvements sont assimilés à de l’impôt et n’ouvrent donc pas de droits spécifiques.

Selon le niveau de vos revenus locatifs, vous pouvez être soumis à un régime d’imposition forfaitaire si vos revenus locatifs (loyers + charges) n’excèdent pas 77 700 €. Au-delà de ce seuil, le régime de bénéfice réel s’applique.

Avantages et inconvénients du statut LMP

Le statut LMP présente plusieurs avantages :

• Fiscalité avantageuse : Les revenus de location sont traités comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), offrant la possibilité d’un amortissement du bien loué et de la déduction des charges.
• Exonération de l’ISF : Sous certaines conditions, le loueur en meublé professionnel peut être exonéré de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).
• Traitement de la plus-value : En cas de vente du bien, la plus-value est imposée comme une plus-value professionnelle, ce qui peut être plus favorable.

Cependant, le statut LMP présente aussi des inconvénients :

• Seuil de revenus : Pour accéder à ce statut, il faut atteindre un seuil de revenus annuels de 23 000€ provenant de la location, et ces revenus doivent être supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal.
• Obligations comptables : Les loueurs LMP doivent se conformer à des formalités comptables et fiscales plus importantes que les bailleurs classiques.
• Cotisations sociales : Contrairement au statut LMNP, le LMP est soumis à des cotisations sociales.

Il est donc essentiel de peser ces éléments avant de choisir le statut LMP, nous vous conseillons d’aller sur Decla.fr pour vos déclarations LMP

Cotisations sociales et l’Urssaf : ce qu’il faut savoir

Comme mentionné précédemment, contrairement au statut LMNP, le LMP est soumis à des cotisations sociales. C’est l’Urssaf qui se charge de collecter ces cotisations.

Pour les loueurs en meublé professionnels, ces cotisations sont calculées sur la base du montant des loyers encaissés. Notons que le loueur en meublé non professionnel est également soumis à des prélèvements sociaux à un taux unique de 17,2% qui s’appliquent au bénéfice fiscal.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2021, sont assujettis aux cotisations sociales les LMP au sens fiscal qui remplissent deux conditions : recettes annuelles de location meublée supérieures à 23 000 € TTC et ces recettes sont supérieures aux autres revenus d’activité.

Il est également important de souligner que les non-résidents LMP dont les loyers sont supérieurs à 23 000 € sont devenus LMP depuis 2020, dès lors qu’ils n’ont pas de revenus d’activité en France.

En cas de doute, l’Urssaf propose un «estimateur de cotisations» pour les particuliers qui louent un logement meublé de courte durée.

La plus-value en LMP : comment ça marche ?

La plus-value en LMP est un aspect crucial de ce statut fiscal. Elle se calcule comme la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’achat après déduction de tous les amortissements pratiqués lors de la détention du bien.

Il existe deux types de plus-value en LMP :

• La plus-value à court terme : Elle correspond à l’amortissement du bien. Dans ce cas, la plus-value est imposée comme un bénéfice industriel et commercial et soumise aux cotisations sociales.
• La plus-value à long terme : Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. Cette plus-value est taxée à 19% et assujettie aux prélèvements sociaux.

Les loueurs en meublé professionnels bénéficient du régime des plus-values professionnelles, qui peut permettre, sous certaines conditions, une exonération totale ou partielle de l’impôt sur la plus-value.

LMP et IFI : quel impact ?

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) peut avoir un impact significatif sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, le fait d’être LMP permet d’exonérer les biens immobiliers loués en meublé de l’IFI, sous certaines conditions. Ces biens sont considérés comme des biens professionnels et échappent donc à cet impôt.

Pour bénéficier de cette exonération, le propriétaire doit exercer son activité de location en meublé sous le statut LMP, respecter les conditions d’accès à ce statut et déclarer ses biens comme étant nécessaires à l’exercice de son activité professionnelle.

Il est à noter que cette exonération d’IFI concerne uniquement les biens loués en meublé et non l’ensemble du patrimoine immobilier du propriétaire.

Cependant, malgré cet avantage fiscal, le passage du statut LMNP au statut LMP peut également comporter des inconvénients à considérer, comme le respect de conditions de revenus plus contraignantes.

Le régime micro-BIC pour le LMP

Le régime micro-BIC est spécifiquement adapté aux Loueurs en Meublé Professionnels (LMP) dont les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 176 200 € pour les meublés classés et 72 600 € pour les autres locations.

Ce régime fiscal simplifié propose un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, ce qui correspond à une estimation des charges. Ainsi, seuls 50% des revenus sont imposables.

Néanmoins, ce régime ne permet pas la déduction des charges réelles (comme l’amortissement du bien ou les intérêts d’emprunt). L’option pour le régime réel peut donc être plus avantageuse si ces charges sont importantes.

SCI et LMP : est-ce compatible ?

L’association entre une Société Civile Immobilière (SCI) et le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) suscite souvent des interrogations. En théorie, une SCI, de nature civile, est incompatible avec une activité commerciale comme la location meublée professionnelle.

Toutefois, dans la pratique, il est possible de cumuler SCI et statut LMP sous certaines conditions. Notamment, les recettes de la location meublée au sein de la SCI ne doivent pas dépasser un certain seuil, et l’activité de location meublée ne doit pas constituer la source de revenus principale de la SCI.

Une telle configuration permet de bénéficier des avantages spécifiques de chacun de ces dispositifs. Il convient néanmoins de respecter scrupuleusement ces critères pour éviter un requalificatif de l’activité de la SCI en activité commerciale.

Perspectives pour le statut LMP en 2024

De nombreux changements sont envisagés pour le statut LMP en 2024. En particulier, l’augmentation du seuil des revenus du régime forfaitaire (micro-Bic) pourrait avoir un impact significatif sur les revenus tirés du patrimoine immobilier. Par ailleurs, divers amendements concernant le statut LMP et sa fiscalité ont été adoptés par la Commission des Finances de l’Assemblée nationale, dans le cadre du projet de loi de finances 2024. Leur adoption définitive pourrait entraîner des modifications significatives.

Par ailleurs, une proposition d’amendement (le fameux amendement CF-2789) qui aurait pu remettre en cause l’intérêt du statut LMNP a été rejetée. Cela signifie que certains avantages fiscaux liés au statut LMP resteront inchangés en 2024. Cependant, il convient de rester attentif à l’évolution des débats législatifs, car de nouvelles modifications pourraient être apportées dans le futur.

Lisez cet article pour étoffer vos connaissances en matière de location : Avenant au bail de location : comment procéder et quelles modifications sont possibles ?