Depuis plusieurs années déjà, l’État français a mis sur pied certaines lois destinées à favoriser l’investissement dans le domaine de l’immobilier par la réduction des charges fiscales. La loi Pinel en fait partie. La loi Pinel est une loi incitative à l’investissement locatif permettant de soutenir la construction immobilière. Elle accorde alors plusieurs avantages aux personnes prêtes à placer leur fonds dans ce domaine (réductions de l’impôt sur le revenu, liberté de louer à sa famille, possibilité de devenir propriétaire sans apport, préparation de sa retraite, etc).

Seulement si les avantages du dispositif pinel sont régulièrement brandis et appréciés, ce que l’on présente moins, ce sont les dangers que peut impliquer la loi Pinel. Des investissements mal pensés pourraient se terminer sur un échec. Ainsi, le meilleur moyen de prévenir ces pièges c’est de le connaitre.

Nous allons voir ensemble en détails dans cet article quels peuvent être les risques et dangers de la loi Pinel.

Les différents risques de la loi Pinel

Les dangers de la loi Pinel réside dans trois principaux points : le loyer plafonné, la limitation des cibles pour les locateurs et l’emplacement.

Il est important de vérifier chacun de ses points avant de commencer à investir en loi Pinel, sous peine de rater son investissement et de se retrouver en déficit.

Pinel : une loi plafonnée

L’investissement immobilier sur fond de loi pinel impose de louer les locaux, des appartements à des montants limités. Comme toutes les régions de la France ne sont pas éligibles à cette loi, l’État a répertorié cinq grandes zones dont la tension locative, c’est-à-dire l’offre et la demande dans une ville, était assez importante. Ce sont ces zones qui déterminent les plafonds. Ces plafonds sont mis à jour chaque année par le gouvernement. Pour le compte de l’exercice 2022, la mesure pinel s’applique aux zones A, A bis et B1.

• Zone A : Côte d’Azur, Marseille, Lyon, Île-de-France, Lille et la partie française de Genève.
• Zone A bis : Paris et les 29 communes situées aux environs.
• Zone B1 : les départements d’outre-mer, la Corse, la grande couronne parisienne, l’ensemble des villes qui comptent plus de 250 000 habitants et quelques communes aux loyers élevés.

Il s’agit pour la plupart des grandes métropoles du pays. Or, dans ces villes les loyers sont généralement très élevés. Le dispositif ne permet pas alors de louer aux prix du marché. Vous devez vous limiter aux plafonds. Il y a donc certaines villes à risque conformément à la loi pinel.

Tout le monde ne peut pas bénéficier de l’investissement pinel

La mesure pinel correspond à un certain niveau d’imposition, cela signifie deux choses :

• La première est que pour être éligible il faut payer ses impôts.
• La seconde est que pour bénéficier des avantages de la loi, vos impôts doivent atteindre un certain montant. En deçà de 2000 euros d’impôt sur le revenu versé sur une année, il y a beaucoup moins de chances que le prix de l’appartement soit abaissé.

Ainsi, plus vous payez en impôts par an, plus la loi pinel réduira les dépenses que vous avez à exposer pour une construction neuve. Ce système profite davantage aux personnes dont les versements annuels au fisc excèdent les 5 000 euros.

Le risque de l’emplacement

L’une des pièges majeurs de la loi pinel est de ne pas vérifier l’emplacement avant d’investir. Il faut sélectionner minutieusement le lieu où vous souhaitez implanter la construction. Vous ne devez pas perdre de vue que le bien immobilier acquis doit attirer les locataires. Le type de construction que vous réalisez doit correspondre aux attentes du marché.

C’est la loi de l’offre et de la demande : vous ne pouvez pas investir dans un T1 dans une zone où la population recherche plutôt des studios. Vous devez savoir que les constructions de types T1, T2 et studio correspondent aux petites surfaces. Alors que les types T3, T4 et T5 désignent les grandes surfaces.

En règle générale, il est préférable d’investir dans un bien immobilier situé dans les zones proches des transports, des commerces, des établissements scolaires et universitaires, etc.

Par ailleurs, non seulement vous devez trouver des locataires, mais vous devez le faire dans les délais imposés par la loi pinel. C’est tout le problème des vacances locatives.

Les vacances locatives

Les vacances locatives sont l’un des principaux risques de la location pinel.

À compter du départ d’un locataire notifié par lettre recommandée, le locateur dispose d’un délai de douze mois pour que l’emplacement soit à nouveau occupé. A défaut, la réduction d’impôt consentie par la loi pinel sera remise en cause. Toutefois, cette vacance ne pose pas de problème lorsqu’elle survient au cours de la dernière année de l’engagement pinel.

En somme, la loi pinel est un texte de défiscalisation immobilière qui comporte certes des avantages, mais aussi des risques. En conclusion, la loi pinel reste un très bon moyen pour investir dans l’immobilier. Mais il faut bien s’y préparer afin d’éviter les pièges et de contrer les différents dangers.