Il est primordial pour le propriétaire ou l’investisseur d’un bien immobilier de faire le calcul de la surface pondérée du bien à investir. Le propriétaire lui-même peut effectuer ce calcul de la surface pondérée, en tenant compte des éléments essentiels ; mais il peut aussi faire appel à un professionnel. L’équipe d’Aude Location vous guide sur le sentier de la surface pondérée pour vous aiguiller.

Définition de la surface pondérée ou la surface utile

La surface pondérée prend compte : la surface habitable et la surface annexe. La surface habitable correspond à la totalité des surfaces que l’occupant exploite pour ses activités de vie (pièces de vie, pièces de service). La surface annexe correspond aux surfaces que l’occupant peut exploiter ou non, mais qui correspond à une plus-value dans son espace de vie.

La surface pondérée est aussi qualifiée de surface utile. En d’autres termes, la surface pondérée est l’ensemble des surfaces que les occupants d’une maison ou d’un appartement peuvent pleinement exploiter en tant qu’espace de vie et d’activités quotidienne.

Connaître cette surface pondérée pour obtenir un prêt travaux avant de rénover sa maison ou un bien à investir est utile. Cette information aide à baliser les coûts prioritaires. L’information est aussi utile dans le lancement d’un investissement locatif ou dans le cadre d’une vente immobilière.

La surface habitable d’un bien immobilier

On exprime la surface habitable au mètre carré et pour la trouver il faut calculer la surface de toutes les pièces qualifiables. On additionne les chiffres, et on y soustrait la surface : des escaliers, murs, portes, et cloisons.

Attention, une surface habitable doit avoir une hauteur sous plafond minimum de 1.80 m. Retenez cette exigence qui figure dans le code de la construction pour mieux planifier les coûts associés à la construction d’une maison que vous comptez investir. C’est d’une importance cruciale en droit immobilier.

Les surface annexes d’une maison ou appartement

Dans une maison individuelle comme dans un appartement les surfaces annexes sont uniquement occupées par le locataire. Contrairement aux surfaces habitables, les surfaces annexes ne sont pas nécessairement exploitées ; par contre, elles figurent dans la catégorie des surfaces utiles. Voici entre autres les surfaces annexes : terrasses, garages, sous-sol, cave, comble aménageable, loggias, balcon.

Comment calculer la surface pondérée d’une maison ou appartement ?

Le calcul de la surface pondérée d’une maison ou d’un appartement tient compte de ces éléments : surface habitable, surface annexe. Le coefficient de pondération n’est utile que dans le cadre de la loi de pinel ou d’autres dispositifs fiscaux.

La surface annexe est considérée à 50 % et non à 100 % avec un plafond de 8 m². Donc, si le total de la surface annexe est de 10 m², on considère uniquement 5 m² pour le calcul de la surface pondérée. Si la surface annexe fait plus de 16 m² et plus, on considère uniquement 8 m².

Exemple : La surface habitable fait 50 m² et la surface annexe fait 10 m². La surface pondérée fait alors 55 m².

Si la surface habitable fait 50 m² et la surface annexe fait 20 m², la surface pondérée est 58 m² et non 60 m².

Quelle est la formule de calcul du coefficient de pondération en loi pinel ?

Le coefficient de pondération correspond aux 50 % de la surface annexe dans le calcul de la surface pondérée en loi pinel. La règle sur le plafonnement de la surface annexe à 8 m² est retenue.

Pour calculer le loyer maximal en considérant la surface pondérée en loi pinel, le coefficient de pondération est calculé suivant cette formule : 0,7 + 19 / surface pondérée. Le loyer maximal est dégagé en multipliant le plafond du loyer au mètre carré dans la zone concernée par 0,7 + 19 / surface pondérée.

Comment pondérer les m2 non carrez ?

La pondération de la surface en loi Carrez prend en compte une surface habitable plus large. La valeur du bien immobilier s’en trouve augmentée. En effet, en loi Carrez tous les espaces annexes clos possédant une hauteur sous plafond de 1.80 m qu’il s’agisse de terrasse, de comble aménagé ou non, de cave, et de sous-sol sont considérés en espace habitable.

A titre de rappel, la loi Carrez s’applique uniquement dans la vente de biens en co-propriété. Le calcul prend en considération la surface du plancher entre murs et sous hauteur de plafond de 1.80 m. Le but de cette loi, dans la pondération des surfaces est en quelque sorte de délimiter la surface privative.

Comment calculer la surface pondérée d’un local commercial ?

Le calcul de la surface pondérée dans un lieu commercial valorise notamment la surface utile brute. Le coefficient de pondération est réduit au fur et à mesure qu’on s’éloigne des 5 premiers mètres de la vitrine. Seuls ces premiers 5 mètres jouissent d’un coefficient de pondération de 100 %. La formule pour mettre en évidence la surface pondérée reste la même qu’avec une maison d’habitation.

Bons à savoir sur les : jardins, terrasses, garages, et place de stationnement

Dans le calcul de la surface pondérée, les jardins, la terrasse en rez-de jardin, la garage de 12 m² et les espaces à usage de stationnement ne sont pas considérés en surface annexe. Lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle, on calcul la surface excédentaire sur une garage de plus de 12 m². Par contre, le garage ne figure en aucun cas dans les calculs pour un appartement.

Estimation de la réelle valeur locative

La valeur locative réelle d’un bien immobilier correspond à une multiplication du loyer au mètre carré moyen dans la zone géographique à la surface pondérée du bien.

Pourquoi engager un professionnel pour le calcul de la surface pondérée ?

Calculer la surface pondérée d’un bien immobilier est relativement facile quand on a toutes les données en mains. Par contre, une faute de calcul dans la recherche de la surface pondérée est passible de sanction. Confiez le travail à un professionnel pour éviter les risques.

En bref, la surface pondérée correspond au total de la surface que l’occupant peut utiliser dans un bien loué ou acheté.